/
פורסם 26/03/19 17:56
עסקים

הסוד של המשכנתאות

הסוד של המשכנתאות

כאשר אתם מבצעים סקר משווה בין כל הבנקים (?), תבחינו כי כל בנק נותן הצעות שונות בהתאם לפרמטרים החשובים לו.

ריבית היא נגזרת של מס' פרמטרים, שמרבית הלווים לא באמת לוקחים בחשבון. עם זאת - העניין הנסתר של עולם המשכנתאות אינו דווקא הריביות הנקובות, אלא התמהיל של המשכנתא. נשאלת השאלה: כיצד אפשר לבנות את תמהיל המשכנתא כך שהתשלום הכולל יהיה הנמוך ביותר?
מרבית האנשים לא מנצלים את כל המסלולים הקיימים ומסתפקים רק בשלושה.

מהו התמהיל הנפוץ ביותר שרוב הלווים לוקחים?

התמהיל מורכב משלושה מסלולים:

  1. שליש פריים
  2. שליש ריבית קבוע
  3. שליש ריבית משתנה כל 5 שנים

מרבית הלווים בודקים שני מרכיבים בלבד:

  1. מהי הריבית הממוצעת?
  2. מהו ההחזר החודשי?

הם לא מתייחסים כלל למשך השנים או להחזר הכולל של המשכנתא.

איך בונים תמהיל משכנתא נכון?

הדבר הנכון לעשות, הוא לשחק עם המסלולים השונים, על מנת לייצר את התמהיל שייתן את החזר החודשי המתאים ביותר ללווים ואת החזר המשכנתא הנמוך ביותר.

בדיקה מעמיקה ונרחבת יותר של אפשרויות השונות, תביא לבחירה פחות שגרתית של המסלולים. בדרך זו ניתן לחסוך לאורך חיי המשכנתא עשרות ואפילו מאות אלפי שקלים.

דוגמא – זוג לקח משכנתא של 1,000,000 ₪ וחילק את התמהיל לשלושה מסלולים המוכרים: שליש פריים, שליש ריבית קבועה לא צמודה ושליש משתנה כל 5 שנים צמודה למדד.
כל המסלולים הם ל-25 שנה.
בתמהיל זה, ההחזר החודשי הוא 4,684 ₪, וסך הריביות שישולמו יעמוד על כ-495,293 ₪ (כולל הצמדה של 1.1% לשנה).

זוג שייקח את אותה הלוואה בדיוק יוכל לחסוך כ- 71,234 ₪! ההחזר החודשי יהיה זהה: 4,671 ₪, אבל התמהיל שניקח הוא שליש פריים ושליש ריבית קבועה לא צמודה, ואת היתרה נחלק לשני מסלולים: ריבית משתנה כל 5 שנים צמודה למדד, וריבית משתנה כל 5 שנים לא צמודה למדד.
יתרה מכך - אם נעלה את ההחזר החודשי ב- 100 ₪ יהיה ניתן לבנות תמהיל עם חיסכון יותר גדול: כ- 164,541 ₪!

שני זוגות לקחו בדיוק את אותה ההלוואה, ממה נובעים ההבדלים בחיסכון?
מסלולים: בניגוד למחשבה המקובלת אצל רוב האנשים, יש עשרות מסלולים שונים של משכנתאות. החוכמה היא לדעת להרכיב את המשכנתא שתשלב את היתרונות של כל מסלול גם עם 5-6 מסלולים.

ריביות: ישנם גם הבדלים הנובעים מאופיו של כל מסלול. יש מסלולים שהריביות שישולמו עבורם יהיו נמוכות יותר - ביחס ישר למשך הזמן של ההלוואה, ויש מסלולים שבהם כמעט אין הבדל.

מדד: הבדל משמעותי נוסף קשור למדד ולהשפעתו על המסלולים השונים. במסלולים צמודי מדד, ככל שההלוואה ארוכה יותר מבחינת השנים - השפעת המדד תהיה גבוהה יותר. אם משך ההלוואה ארוך, עדיף לקחת מסלולים שאינם צמודים מדד (למרות שלכאורה הם נראים יקרים יותר).

לסיכום – כל שנה במשכנתא מייקרת משמעותית את ההחזר הכולל. הן מבחינת הסכומים שמשלמים והן מבחינת הריביות שמייקרות. בניית תמהיל משכנתא הוא קריטי.
הלוואת משכנתא הינה אחת העסקאות הפיננסיות הגדולות והמורכבות שלקוח מבצע בחייו.
לכן מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות עצמאי ללא אינטרס של הבנק.

קובי משה - מנכ"ל " YKM משכנתאות ופיננסים "

יועץ משכנתאות ומנטור לחינוך פיננסי

נייד - 052-5760615

www.ykm.org.il

דף הפייסבוק: https://www.facebook.com/YKMfinansim/
כרטיס ביקור: https://www.appcard.co.il/ykm/

כניסה למערכת
זכור סיסמא
לא רשום עדיין?
הרשם כעת
אני מסכים לקבל מ”כל גדרה” דיוור אלקטרוני